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北漂最爱的武清,房价正在加速上行期!

标签:惊愚骇俗 明星斗地主.

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  房价迅速上涨的武清

  春江水暖鸭先知。

  天津人才新政落地,做为天津离北京最近的行政区,武清大大小小的地产中介在一夜之间亢奋起来。

  米宅团队再次奔赴武清调研,脚跟还未站稳,就见识了房源的紧俏。

  路过一家中介,刚刚驻足想要拍摄门口张贴的房源海报,地产销售一把就给扯了下来,“不用看啦,这都是上周的房源了,早都已经卖光啦。”

  还没缓过神,销售人员又一连串地说:“赶快下手吧,一周之内房子已经涨了10%了,现在上车还来的及,再晚些,房价不知道要涨多少了……”

  不过想来中介总是能忽悠,我们继续淡定地去看新盘,到了现场着实吃了一惊。

  开发商卖房,样板间没来的及盖就算了,居然连户型图还没印出来呢,销售人员却自信满满地说,5月份推的盘已经卖光了,及时关注6月底我们的加推……

  这是刚拍下就被扯下的房源信息,据说现在这些房源已被售出,也没有这样的价格了。

  大家是否已经感受到焦虑的侵袭呢,不过稍安勿躁,在卖方和买方新一轮的博弈拉开序幕之前,先来看看米宅团队的分析。

  在之前关于武清的推送文章中,我们已经介绍过武清城区的开发状况和产业基础,重点讲解了高村、杨村一中和高铁房的情况,相信大家对武清已经有了一定的了解。

  这次,通过我们对武清又一次的实地调研,在上一篇的基础上,进一步分析武清的房地产市场,给到你更具体的投资建议。

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  武清楼市概述

  ▲武清城区地图

  根据开发时间的早晚,我们将武清的核心居住区划分为老城和新城两个片区。

  武清的核心居住区域其实面积很小,从东到西主要在京津公路一带到新开路附近,车程不过十余分钟。

  从南到北大概是从武清站到福源路,车程5分钟左右。

  2000年,武清撤县,正式更名为武清区。

  在大规模开发建设之前,武清的老城只是分布在京津公路的两侧。

  京津公路以东不远的地方,就是部队驻扎地和军用机场,无法开发,所以武清这些年一直是从东向西逐渐扩展边界。

  随着建设的开展,武清区政府从原来的老城区迁到了新城区,区政府附近也是目前武清优质教育和医疗资源比较集中的地方,房价相对也较贵,大概在2万左右。

  往南,奥特莱斯小镇和武清高铁站,这是武清第二处房价的高点(1.8万到2.2万间),随着离高铁站距离的增加,房价迅速降低。

  西北片区,是新盘大量上市的区域,但是已经远离了武清区中心。

  西北有杨村一中的新校址(原老校区已有别的学校迁入)。校区之外,目前几乎没有什么商业配套。

  向北,是开发区的工业和商业用地。

  高铁站继续向南,则越来越偏,房价大概在一万左右。

  从这几年的交易来看,北漂人群的置业之选,主要集中在高铁沿线和配套较为成熟的新区政府附近。

  ▲高铁站附近某楼盘,据说是附近物业管理水平较高,价格最贵的楼盘之一

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  武清地产深度分析

  1、房地产市场容量较小

  武清目前没有地铁,城区扩展面积较小,因此总的二手房存量市场有限。

  对于北漂来说,到达北京的交通便利性是必须要考虑的因素,因此北漂的选房目标范围非常集中,更缩小了二手房的交易范围。

  目前能够开盘的新盘不但极少,而且基本都处于无房可卖的状态,因此武清的房地产交易市场容量很小。

  ▲城区西部边缘某正在开发的新楼盘

  2、交易量主要由外地人贡献,北漂占相当大一部分。

  武清官网显示,截止2016年底,武清全区常住人口92.54万人。

  相比之下,滨海新区常住人口约300万,北京朝阳区常住人口有近400万。

  武清常住人口相对较少,而且本地人大多有房,购买力也有限,内生性的购房需求很小,主要靠外来人口支撑。

  根据中介的估算,高铁区域北漂购房大概占到总交易量的四至六成。而北漂购房受政策影响很大,需求的波动也较大。

  总结下来,需求方面,武清的购房需求主要靠外来人口,受政策影响波动大;供给方面,总体数量非常有限很难快速放大。

  从这两方面推断,相对于天津市其它区域,武清的房价应该波动更大,更容易出现急涨急跌的特征。

  事实证明,在上一轮的房产涨跌周期中,武清的房价波动幅度是比天津市平均水平要大的多。

  自打限购以来,以武清高铁房为例,从最高峰的2.6万元左右,跌到今年初的2万左右。随着落户新政的实施,武清房地产的价格又有迅速回升之势。

  当然,武清房地产波动的风险大,是跟天津市区比,如果跟环京比,武清的风险又小很多。因为武清是天津市的武清,城市发展资源是环京各县无法相比的。

  天津市地方政府真是到了想要托房价的地步,手里可打的牌还是相当多的,比如只要稍微开放下户口,稍微放开下部分服务业(医疗、教育、金融等)的准入门槛,就可以迅速聚集大量资源(户口新政当天30万人的注册量足以证明这种吸引力)。

  我们的看法是,如果看中武清的楼盘,下手要快,但如果房价的涨幅已经很大,则不要轻易追涨。

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  北漂武清购房建议

  1、相比其它区域,高铁站周围的房子,仍然可能是最具升值潜力的地区。

  武清区在上一轮天津的房价上涨周期中,上涨最快的是高铁附近的房子,大约上涨了150%,最慢的是我们介绍的南部区域和偏远区域,大约110%,区政府成熟片区居中,上涨幅度为120%。

  因此,我们相信,如果北漂人群仍然是购房的重要力量,那么房价上涨的逻辑不会变化,高铁房仍然会是最有升值潜力的区域。

  2、有关学区房的选择

  如果您的目标是天津市最一流的耀华南开等学校,那么直接去市内六区买学区房,因为这些名校的主要招生名额都给了市内六区,武清能分到的名额很少。

  如果您觉得杨村一中也是很不错的选择,那么可以接着看我们的分析。

  我们的观点是,如果考虑在武清读中学,且孩子成绩不错,相比学区,选房时可以更多的考虑其它综合因素。

  因为武清最好的初中是雍阳中学,这是一所私立学校(学费大概在8000元/年),在全武清范围内招生,跟学区片没有关系,更何况,很多北漂希望孩子在北京读小学。

  在我们实地调查中也发现,学区并不是影响武清楼盘价格最重要的因素。

  ▲杨村一中

  3、家长如果有陪读的打算,可以关注下紧临杨村一中的几个小区。

  目前由于这几个小区位置偏远,除了学校以外几无其它配套,而且是回迁房尚未下房本等原因,价格较低,成交价格大概在1.1万到1.2万之间。

  虽然有以上诸多缺点,但是这几个小区的优势在于每年都有稳定的陪读租房需求,租金回报率还可以,再加上随着人口规模的增长,杨村一中招生规模也会扩招,租金会有上涨的预期。

  不过目前这几个小区交易时需要提醒一下大家,因为尚未下房本,暂不能过户,交易时无法贷款,请大家买房时注意保护自己的权益。

  最后需要提醒大家的是,目前在落户热的带动下,天津整体楼市看涨,环城四区和武清、静海的中低价新盘去化很快,二手房源跳涨毁约的情况时有发生。

  据米宅一位粉丝介绍,他本人在武清的一套房源,之前报价120万几个月都未卖出,落户新政出台后,同小区同户型成交价已跳涨到140万,业主将未来预期已调高到160万。

  目前,武清高铁板块的房源跳涨尤其严重,业主返价和毁约现象普遍,新盘开始加收茶水费。这些都是新政带来的直接影响,人才没引进多少,房价先行跳涨。

  不过,对北漂来说,如果天津购房落户是刚需,建议及早看房,这波上涨行情预计还会有一段持续期。但如果还未落户或尚在申请期,反倒不必过于着急,等这波行情尘埃落定,房价启稳之后再入市不迟。

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